房價(jià)瘋漲的趨勢2005年以來幾次都沒能止住，現(xiàn)在同樣也不可能止住。
樓市新政之后，市場似乎陸續(xù)已有些許萎縮跡象顯現(xiàn)，而目前關(guān)于這或?qū)?dǎo)致樓市資金外流，關(guān)于樓市資金將要流向商業(yè)地產(chǎn)、期貨市場乃至股市等種種判斷能否成立？終房價(jià)瘋漲趨勢會否真正受阻？中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長兼秘書長王建近日接受本報(bào)記者訪問，闡述了他的相關(guān)分析和預(yù)測。
房價(jià)瘋漲趨勢難被壓制根本
《華夏時(shí)報(bào)》：您是否認(rèn)為樓市將會有資金外流至其他領(lǐng)域？
王建：只有當(dāng)這個(gè)判斷的前提是樓市新政之后，一定會把一些資金擠出樓市，我們才能討論這些資金將往哪里去。但這個(gè)前提是否成立，這是應(yīng)該首先考慮的問題。
這次出臺的樓市政策與2005年至本年初的數(shù)次調(diào)控政策相比較，在力度上的確有所增加，但其出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是沒什么太大變化。如果過去幾年都沒能解決的問題，我們可以指望這次就一定能解決嗎？
比如對于本次試圖收緊房貸的政策，難道那些炒房的人會沒有辦法對付嗎？我們已經(jīng)知道過去曾有很多炒房者收集大量農(nóng)民身份證去買房，他們甚至整麻袋地收集身份證。面對諸如此類的現(xiàn)象，所謂收緊房貸怎么可能真正有效？不過就是購房者身份限制的問題，而那些炒房者解決這個(gè)身份限制的問題其成本應(yīng)該是很低的。正所謂上有政策，下有對策。這不就是博弈嗎？政府出一招棋，下面炒房的人就出另一招棋應(yīng)對。
《華夏時(shí)報(bào)》：政府若開征房地產(chǎn)持有稅將會出現(xiàn)什么狀況？
王建：如果開征房地產(chǎn)持有稅，向那些擁有多套房產(chǎn)的人收稅，并不能解決問題。假如未來房價(jià)還有很大升值空間，那些炒房的人會怕被征稅嗎？對于房地產(chǎn)泡沫來說，稅收的比例恐怕怎么也比不上房地產(chǎn)的未來升值空間。
仔細(xì)分析所謂向多套房征稅的問題，可以看到，由于目前是購房者負(fù)擔(dān)了購房時(shí)應(yīng)付的各種稅費(fèi)，而不是買賣雙方負(fù)擔(dān)，賣房者獲得的是凈價(jià)。再看稅費(fèi)，其表現(xiàn)為兩種性質(zhì)，一種是直接稅，一種是間接稅。像所得稅這類的直接稅，針對企業(yè)后利潤或個(gè)人后收益來征收，也叫不可轉(zhuǎn)移稅；增值稅和流轉(zhuǎn)稅都屬于間接稅一類，是很容易被轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的。由此便可得出結(jié)論，以此來約束樓市投資或投機(jī)行為，恐怕是根本不行的。
所以，我的基本看法是，現(xiàn)在出臺的所謂樓市新政，要想把樓市洶涌的漲價(jià)趨勢壓制下去，是根本不可能的。其關(guān)鍵問題在于，一方面我們現(xiàn)在可用于房產(chǎn)開發(fā)的土地是越來越少，另一方面緊跟著我們又要進(jìn)行大規(guī)模城市化。推動城市化進(jìn)程中，必然有很多人要進(jìn)城，要住房；很多已經(jīng)在城里的人也需要買房（目前大約只有三到四成的城市居民買了住房）。為什么人們普遍對房價(jià)不滿意？這是因?yàn)槌擎?zhèn)居民的主體還沒有買房。住房的實(shí)際需求如此強(qiáng)勁的事實(shí)就擺在這里，房價(jià)怎能不瘋漲？
《華夏時(shí)報(bào)》：樓市新政對土地財(cái)政的維持有無可能造成沖擊？
王建：在這樣的背景下，我們現(xiàn)在采用的制約房價(jià)瘋漲的辦法，一個(gè)是試圖打擊房地產(chǎn)商，一個(gè)是試圖約束炒房行為，還有就是針對地方政府的土地財(cái)政收益。目前樓市新政就沖著這三方面來，但這實(shí)際上是有問題的。當(dāng)然，針對地方政府土地財(cái)政收益這一塊，現(xiàn)在政策還不敢碰。因?yàn)榈胤秸惨蠲�，要承�?dān)那么多地方公共支出，本來上面給的資金就不足，再斷了財(cái)路就甭干事了。所以，現(xiàn)在政策只好集中向炒房者和房地產(chǎn)商下手。但這實(shí)際上是沒有用的。關(guān)鍵問題就在于我們?nèi)丝谔啵恋靥�，增長的空間卻又很大。繼續(xù)用現(xiàn)有的辦法制止房價(jià)瘋漲根本就是緣木求魚。
《華夏時(shí)報(bào)》：您是說房地產(chǎn)商不怕政策？